开发商未披露商品房不利因素，法院判赔15万元

买房是人生大事，当前的房屋销售以预售为主，签订合同无法直观查看并体验商品房结构及现状。个别开发商为了销售房屋，会隐瞒房屋不利因素，业主在收房后才发现这些不利因素，导致购房纠纷频发。

今天分享的案例就是一起开发商未能尽到明确告知义务，法院判决开发商赔偿业主15万元的商品房预售合同纠纷。

李影打算购买某开发商在青浦区徐泾镇预售的新房，参观样板房后，李影询问光线问题，销售人员告知李影询问的这套房屋北向窗外消防连廊为玻璃连廊，不影响采光和通风，还可看到北面的农田。李影便与开发商签订房屋预售合同并按月支付了房款。

谁料等到交房时，李影发现房屋北侧窗户几乎完全被实心墙体连廊（核心筒）遮挡，连廊并非玻璃连廊，无法看到北面景观，房屋北向的采光只能通过窗户与连廊之间1米左右宽度的天井来完成，光线十分昏暗，严重影响房屋的采光、通风。且整个小区只有该房屋所处楼栋存在该问题，其余楼栋都是玻璃连廊。

李影诉称

房屋所在小区内只有其购买的这栋房屋存在实心墙体连廊（核心筒）遮挡情况，如果当时购买房屋时，开发商告知房屋存在核心筒情况，自己肯定不会购买。且小区内只有这栋房屋存在这种情况，自己是以与其他栋房屋相同的价格购买的，拿到的房屋价值远比其他房屋低。开发商在订立合同的时候恶意隐瞒重要事实，给其造成损失，开发商应赔偿其损失20万元。

开发商辩称

不同意李影的诉请。其销售人员已经向李影介绍了核心筒被遮挡情况，履行了告知义务。且通过对比同期销售的不同楼栋的沙盘也可发现，系争房屋所在楼栋房屋北向会受核心筒遮挡，中间户无法看到外面，外面也看不到里面。销售现场的阳光公示的户型差异示意板上公示了该楼栋的平面图，并在差异点处特别文字注明“核心筒与其他楼栋不同，对户型有遮挡”，李影可看到此提示。其在定价时也考虑了核心筒遮挡的因素，进行了折价。

➤  法院经审理认为

案件的争议焦点在于开发商在销售过程中对核心筒的不利因素有无做到清晰、明确的告知义务。

双方签订的预售合同中未有房屋北向有核心筒影响采光的约定。虽然阳光公示板有用较小字体书写的13幢楼有核心筒遮挡影响采光的文字，但仅通过该文字不足以使购房者明确得知其核心筒的影响程度，且通过销售现场的沙盘模型，购房者无法知晓核心筒内部结构为实心墙体及会对房屋的采光和通风造成严重的影响，故购房者仅根据现场的沙盘、公示板及平面图无法做出准确的意思表示。

开发商应以明确、具体的方式向购房者告知核心筒的不利因素及影响程度，以便购房者慎重考虑后作出真实的意思表示。然开发商未明确向购房者告知核心筒具体的瑕疵及影响程度，违反诚实守信原则，理应就购房者的损失承担赔偿责任。

根据案件的实际情况、开发商的违约程度及李影的实际损失，法院判决开发商赔偿李影15万元。

《民法典》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

购房者与开发商相比，受专业能力、客观条件等因素影响，无法查阅规划设计方案或内部机构图纸等资料；而开发商事前知悉规划设计方案，并清楚知晓消防通道、承重墙、管网线路等内部结构、附属设施和布局情况，该部分质量瑕疵或者权利瑕疵可能影响商品房实际价值、甚至影响买受人的购买意愿。

因此对于直接或间接影响商品房价值以及业主生活的不利因素，应当要求开发商向买受人负有及时披露和如实说明义务，在销售时应明确告知、主动提示业主，否则应认定开发商存在违约行为。

（文中当事人系化名）

主审法官 | 徐冬梅

撰稿 | 杨　洁

编辑 | 朱晶晶

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